명의신탁은 무조건 무효인가!

 

부동산 투기나 세금회피 기타 여러 가지 이유로 부동산 명의를다른 사람 앞으로 해두는 경우가 많다. 그런데 이러한 명의신탁은 '부동산실권리자명의등기에 관한 법률'(이하 '부동산실명법'이라 한다)에 의해 아주 예외적인 경우를 제외하고는 모두 무효가 된다.

명의신탁이 허용되는 경우는 다음과 같다.

• 채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산에 관한 권리를

이전받거나 가등기하는 경우

• 부동산의 위치와 면적을 특정해 2명 이상이 분해 각자 소유기로 하는 약정을 하고 단지 동기와 공유로 하는 경우• 신탁법에 따라 신탁재산을 동기하는 경우

 

• 종중 재산이나 부부 재산으로서 세금포탈이나 강제집행을 회피하기 위한 목적이 아닌 경우

법이 엄격하게 금지하고 있음에도 불구하고 이를 위반해 부동산 명의신탁을 할 경우 그 효과는 명의신탁의 형태에 따라각각 다르다

 

.A의 땅을 B에게 명의신탁을 해둔 경우 : 명의의 등기는 무효가되고, 소유권은 여전히 A에게 있다. 이때 A가 다시 명의를 찾아오려면 명의신탁 해지에 기한 반환청구가 아니라 소유권에 대한 방해배제 또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권 이전등기를 청구해야 한다.

 

만약 A가 명의를 찾아오기 전에 제3자인 D가 B로부터 부동산을 사고 등기를 이전해버리면 A는 소유권을상실한다

 

• A차 B로부터 부동산을 사면서 등기 명의자를 C로 한 경우(계약은 A와 B 사이에서 이루어지고, 등기는 B에서 C로 넘어간 경우): 명의 신탁계약은 무효이므로 C는 소유권을 취득하지 못한다.

 

그러나BA와 B 사이의 매매계약은 아직 유효하므로 A는 매도인인 B를 대위하여 C를 상대로 명의말소를 청구해야 한다.

•A가 B로부터 부동산을 사기는 했는데 계약 명의자도 C, 등기명의자도 C로 되어 있어 B가 C를 매수인으로 알고 있었던 경우(즉 계약 명의자와 등기 명의자 모두 B와 C로 이루어졌으나, 실질적인 자금은 모두 A가 낸 경우): 토지를 파는 요가를 진정한 매수인으로 알고 팔았다면 명의신탁 약정은 무효이고 등기는 유효하기때문에, A는 C에게 토지 명의를 돌려달라고 요구할 수 없게 되어 C는 어부지리 격으로 토지의 소유권을 취득한다. 

 

다만 부당하게 얻은 이익에 대한 반환 문제가 남는다.

부동산실명법 위반한 명의신탁에 대해서는 최고 부동산 가액의 30퍼센트 내에서 과징금이 부과되고, 과징금 부과처분을받고도 실명등기를 하지 않으면 이에 더해 이행강제금이 부과된다. 

 

이행강제금은 과징금 부과 후 1년이 지나면 부동산 가액의 10퍼센트가, 2년 경과시에는 20퍼센트가 각각 부과된다.

아울러 명의를 신탁한 사람은 5년 이하의 징역이나 2억 원이하의 벌금형에, 명의를 빌려준 사람은 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.